OLEH: ARTHA DIANA PUTRI
HAK
TANGGUNGAN
Pengertian Hak Tanggungan
Hak tanggungan adalah bentuk hak jaminan atas tanah
berikut benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Hak tanggungan ini memberikan hak preference kepada
kreditor tersebut, artinya kreditur ini mempunyai keutamaan untuk mengeksekusi
jaminan dimaksud terlebih dahulu daripada kreditor lainnya, jika suatu saat
debitor wanprestasi.
Hak Tanggungan Hanya Dapat dibebankan Pada
Tanah-tanah Hak Primer:
·
Hak Milik
·
Hak Guna Bangunan
·
Hak Guna Usaha
·
Hak Pakai yang punya nilai ekonomis, dan
·
Hak milik atas satuan rumah susun
Ciri
dan Sifat Hak Tanggungan
Sebagai jaminan pemenuhan kewajiban debitur kepada
Bank, hak tanggungan punya cirri dan sifat khusus.
1. Hak tanggungan bersifat memberikan
Hak Preference (doit de preference) atau kedudukan yang diutamakan kepada
kreditur tertentu daripada kreditur lainnya.
2. Hak Tanggungan mengikuti tempat
benda berada (drait de suit)
3. Hak tanggungan tidak dapat
dibagi-bagi, kecuali telah diperjanjikan sebelumnya.
4. Hak tanggungan memiliki kekuatan
eksekutorial
5. Hak Tanggungan memiliki sifat
spesialitas dan publitas
RAMBU-RAMBU YANG HARUS DIPERHATIKAN OLEH PARA
PRAKTISI HUKUM
1. Jangka
berlakunya Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan
2. Sertifikat
yang jangka waktunya akan berakhir, padahal sertifikat tersebut sedang atau
akan dibebani dengan hak tanggungan
3. Mekanisme
penjualan tanah dan bangunan yang masih dibebani Hak Tanggungan.
4. Bagaimana
jika nama dalam sertifikat yang dibebani hak tanggungan meninggal dunia?
5. Dapatkah
tanah yang sudah berakhir haknya dibebani hak tanggungan?
Cara
Mendaftarkan Hak Tanggungan
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan pada kantor
pertanahan setempat, tempat letak tanah yang tercantum dalam sertifikat tanah
dimaksud. Adapun pendaftaran dilakukan dengan cara melampirkan:
1. Sertifikat
asli yang akan dibebani Hak Tanggungan
2. Salinan
berkas (fotocopy) identitas pemberian hak tanggungan dan penerima kuasa
3. Salinan
berkas fotocopy perjanjian kredit atau perjanjian lainnya yang dijadikan dasar
untuk Pemberian Hak Tanggungan
4. Surat
kuasa asli intuk mendaftarkan hak tangan
5. Untuk
pendaftaran Hak Tanggungan di Wilayah DKI Jakarta, surat kuasa untuk p[endaftaran
Hak Tanggungan ini diminta untuk dilegalisasi atau warmeking oleh notaries yang
melaksanakan pendaftaran hak tanggungan.
6. Bukti
pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) untuk pendaftaran Hak
Tanggungan, besarnya ditetapkan berdasarkan rentang nilai pertatanggungannya,
sebagaimana dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010
Eksekusi
Hak Tanggungan
1. Secara
sukarela melalui penjualan dibawah tangan
Yang dimaksud dengan penjualan dibawah tangan adalah
penjualan atas tanah yang dijadikan sebagai jaminan dan dibebani dengan hak
tanggungan oleh kreditor sendiri secara langsung kepada orang atau pihak lain
yang berminat.tetapi dibantu juga oleh pemilik tanah dan bangunan dimaksud.
2. Penjualan
jaminan melalui proses Lelang
1) Lelang
Terbuka
Lelang
yang dilaksanakan dengan cara: penawaran langsung oleh peserta lelang dengan
sistem harga naik-naik.
2) Lelang
tertutup
Lelang yang
dilaksanakan dengan cara penawaran para peserta lelang dimasukan kedalam amplop
tertutup dan dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang
berlangsung.
HAPUSNYA
HAK TANGGUNGAN
Hak tanggungan yang membebani tanah
dan/atau bangunan dapat hapus sebagaimana diatur dalam pasal 18 UUHT, apabila
hal-hal sebagai berikut:
v Utang
yang dijamin sudah lunas
v Hak
tanggungan tersebut dilepaskan secara sukarela oleh pemegangnya
v Pembersihan
Hak Tanggungan berdasarkan Penghapusan penetapan peringkat yang telah
ditetapkan oleh Ketua Pengadilan Negri
v Hapusnya
Hak atas tanah yang dibebani dengan Hak tanggungan.
v sumber:
http://m.hukumonline.com/klinik/detail/lt51b477c58d6fd/bolehkah-menjual-tanah-yang-dibebani-hak-tanggungan?
v oleh:
bang koprol
v
v
v
v Bolehkah
Menjual Tanah yang Dibebani Hak Tanggungan?
v ujangg
v Kategori:Pertanahan
& Perumahan
v Apakah
tanah yang dibebani hak tanggungan boleh dijual?
v Jawaban:
v
v Kami
kurang mendapat informasi yang jelas dari pertanyaan Anda. Kami berasumsi
maksud pertanyaan Anda adalah apakah tanah yang dibebani dengan hak tanggungan
boleh dijual oleh si pemilik tanah (pemberi hak tanggungan).
v
v
v Pada
dasarnya, hak tanggungan merupakan hak kebendaan, yang mana salah satu ciri hak
kebendaan adalah hak tersebut mengikuti bendanya di tangan siapa pun benda
tersebut berada (droit de suite). Hal ini dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 7
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”), yang berbunyi:
v
v
v “Hak
Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut
berada.”
v
v
v Dalam
Penjelasan Pasal 7 UU Hak Tanggungan dikatakan bahwa sifat ini merupakan salah
satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek
Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor
masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera
janji.
v
v
v Ini
berarti pada dasarnya tidak menjadi masalah jika hak tanggungan tersebut dijual
oleh si pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) kepada orang lain, karena hak
tanggungan tersebut tetap melekat pada tanah yang dijaminkan (dengan asumsi
bahwa hak tanggungan tersebut telah didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga
hak tanggungan tersebut telah lahir).
v
v
v Akan
tetapi, pada praktiknya penerima hak tanggungan seringkali memperjanjikan bahwa
pemberi hak tanggungan tidak akan mengalihkan objek hak tanggungan, serta
diperjanjikan pula bahwa sertifikat tanah yang dijaminkan akan dipegang oleh
penerima hak tanggungan.
v
v
v Janji
bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan mengalihkan objek hak tanggungan dapat
dilihat dalam Pasal 11 ayat (2) huruf g UU Hak Tanggungan. J. Satrio dalam
bukunya berjudul Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan (Buku 2)
(hal. 103), sebagaimana kami sarikan, mengatakan bahwa dengan dimuatnya
klausula tersebut, pemberi hak tanggungan terikat untuk tidak melakukan
tindakan atau mengambil sikap yang bisa mengakibatkan beralihnya pemilikan
objek hak tanggungan kepada pihak lain tana persetujuan pemegang hak
tanggungan.
v
v
v Sedangkan,
janji bahwa penerima hak tanggungan akan memegang sertifikat tanah (Pasal 11
ayat [2] huruf k jo. Pasal 14 ayat [4] UU Hak Tanggungan) akan berakibat bahwa
pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) tidak dapat menjual tanah yang
dijaminkan. Ini karena untuk melakukan jual beli tanah dengan akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah ("PPAT"), PPAT akan meminta sertifikat asli atas
tanah tersebut (Pasal 39 ayat [1] Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah).
v
v
v Jadi,
pada dasarnya pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) tetap dapat menjual objek
hak tanggungan. Akan tetapi, harus dilihat terlebih dahulu hal-hal apa saja
yang diperjanjikan dalam Akta Hak Tanggungan. Selain itu, pada umumnya karena
hak tanggungan tetap mengikuti objek hak tanggungan di tangan siapapun tanah
tersebut berada, maka jarang ada pembeli yang ingin membeli tanah yang
dijaminkan dengan hak tanggungan, kecuali dalam jual beli tersebut
diperjanjikan hal-hal guna melindungi kepentingan pembeli.
v
v
v Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
v
v
v Dasar
Hukum:
v 1. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah;
v
v 2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah.
v
v
v Referensi:
v
v J.
Satrio. 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 2. PT
Citra Aditya Bakti.
Sumber:
Hukum
jaminan perbankan hal 36-71 (buku rekomenmdasi kelas Pak Surajiman: Dosen
Fakultas hukum )
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt544de23e52906.jpg
(Letezia Tobing, SH).
Tidak ada komentar:
Posting Komentar